Conserje Madrid
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Según el artículo 20 de la ley de Propiedad Horizontal, las funciones del administrador son:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Dentro de esta obligación, también se contempla que el administrador de fincas debe velar por el correcto funcionamiento de la Junta de Propietarios, en los que se incluye a todos los ocupantes de las viviendas, independientemente de que sean usufructuarios o inquilinos. Así mismo, el profesional está obligado a hacer visitar periódicas a la finca, para garantizar el cumplimiento de los estatutos.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
El Administrador debe confeccionar todos los presupuestos de la comunidad, así como controlar las cuentas del balance de ingresos y gastos.
c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Esta acción puede ser desempeñada sin la aprobación de la Junta de Propietarios, debiendo comunicar toda actividad personalmente, o a través de cualquier medio de comunicación (carta, teléfono, mail…).
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Custodiar, importante. Queda prohibido todo tipo de difusión de información.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta
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1.PROGRAMACIÓN DE LOS ASEOS
2.Es de fundamental importancia, que el edificio cuente con un programa mensual de aseo, en el cual estén derminadas las frecuencias de aseo y limpieza, para cada una de las áreas, instalaciones y equipos que conforman las áreas comunes.
1.IMPLEMENTOS PARA EL ASEO
Todos los edificios requieren contar con implementos adecuados para el aseo, además de algunos equipos o máquinas básicas. a) Implementos para barrer polvo, tierra y hojasSuperficies ásperas o irregulares
-Pavimentos de hormigón, asfalto o adocreto: Debe usarse una escoba de rama o curahuilla, o una escoba plástica, además de una pala metálica o plástica para basura. También puede usarse un escobillón de crin o escobillón municipal, en sustitución de las escobas.
. Superficies lisas
-Baldosas, cerámico o madera: Puede usarse una escoba y pala, pero resulta más adecuado que la escoba, un escobillón de crin o escobillón baldosero.
. Superficies alfombradas
-Antes de aspirar con máquina, puede eliminarse el exceso de tierra, polvo o basura, con un escobillón master barre alfombras y una pala plástica de basura.
. Superficies con pasto
- Debe usarse un rastrillo barre hoja de metal, una escoba, una pala de basura y una bolsa de basura, para ir guardando las hojas.
Implementos para barrer agua. Superficies ásperas o irregulares
- Debe usarse un escobillón plástico o un escobillón de tira. Para eliminar los excesos de agua, debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. También puede usarse una esponja y un balde.
. Superficies lisas
- Debe usarse un barre agua tipo ariston, plástico o metálico. También puede usarse una plumilla seca baldosas. Para eliminar los excesos de agua, debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. También puede usarse una esponja y un balde.
Implementos para sacar polvo, tierra y tela arañas
. Paredes. muros, vidrios, cielos y cornisas
- Si no se cuenta con una máquina aspiradora, puede sacarse con un plumero de plumas o plumero de piel.
. Rendijas, rejas y otros espacios estrechos de difícil acceso
-Si no se cuenta con una máquina aspiradora o la cantidad de tierra es excesiva, puede usarse un plumero de tira.
. Muebles y adornos
- Debe usarse un paño amarillo, limpio y seco. . Cortinas y cenefas -Si no se cuenta con máquina aspiradora, usar un plumero de plumas d) Implementos para lavar o limpiar superficies
. Superficies horizontales ásperas o irregulares
- Debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa para aplicar el líquido y un escobillón plástico, o escobilla manual de plástico para restregar la superficie.
. Vidrios de ventanas y puerta/ventanas
- Debe usarse una plumilla limpia vidrios, un envase con rociador para el líquido limpia vidrios y un paño de algodón para limpiar la plumilla. Si hay restos de pintura u otros elementos pegados a los vidrios, debe utilizarse una espátula metálica, para ayudar a desprenderlos
Superficies horizontales lisas, de baldosín cerámicos, baldosas o azulejos
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Debe usarse una mopa fregona y un balde con estrujador de mopa. La mopa se usa para aplicar el líquido y para restregar. Si hay restos de pintura u otro elemento pegado a la superficie, debe utilizarse una espátula metálica.
. Superficies verticales lisas, de baldosín cerámico, baldosas o azulejos
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Pueden utilizarse una plumilla limpia vidrios o un paño tipo spontex, además de un envase rociador para líquido y un balde pequeño para limpiar la plumilla o el paño. Si hay restos de pintura u otro elemento pegado, debe usarse una espátula metálica.
. Artefactos sanitarios-Se debe utilizar un paño tipo spontex para aplicar el detergente, otro paño tipo spontex o un paño blanco para enjuagar y un balde pequeño para lavar los paños. Para limpiar la taza del W.C. es recomendable usar un hisopo tipo ariston.
Implementos para remover cera y encerarEn el aseo y mantención de los pisos encerados resulta fundamental contar con una Enceradora o lustradora eléctrica (Ver Capítulo V, “Equipos para el aseo”) para la aplicación de los removedores de cera o virutilla líquida, para el encerado y la mantención del brillo.
Si la superficie es pequeña y no se cuenta con una máquina enceradora o lustradora, puede utilizarse virutilla metálica para remover la cera vieja y un porta trapero con un trapero de osnaburgo, para el encerado y sacar brillo.
Otros implementos de aseo
Dependiendo del tamaño del edificio y de los requerimientos de aseo, puede ser práctico contar con un carro portador con un dispositivo estrujador de mopa.
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a) presentación personal:
- El pelo deberá usarse de un corte normal, limpio y peinado.
-El personal masculino deberá abstenerse de usar aros, tatuajes y todo otro adorno personal que no sea de uso normal.
-El personal deberá presentarse en su puesto de trabajo aseado y afeitado y salvo que el Administrador o el Comité de Administración lo autorice expresamente, deberá abstenerse de usar barba.
b) uso de uniforme:
Si se le proporciona uniformes de trabajo al personal, este deberá ser usado obligatoriamente:
- Mantenerlos limpios y en buen estado
- Sin modificaciones, ni agregar elementos o insignias que no estén autorizados.
-Guardar en el lugar de trabajo, salvo aquellas prendas que deban llevar a sus casas para su lavado.
-Los uniformes son de propiedad de la Comunidad de Copropietarios y deben ser devueltos en el momento en que el personal deje de pertenecer a la comunidad, salvo que el Administrador o Comité de Administración disponga otra cosa.
2. TRATO Y RELACIONES:
. Siempre respetuoso y afable.
. Evitar el trato con apodos y sobrenombres y especialmente con palabras o gestos despectivos o groseros.
. Siempre mantener la calma, evitando ofuscarse, contestar con malos modos, levantar la voz o gritar.
. Tratar de Usted y de Señor(a)
. Aceptar las críticas con espíritu constructivo.
. Cumplir las ordenes que se reciben con interés y motivación.
. El evitar criticar a sus jefes o criticar las ordenes que estos imparten, con sus compañeros de trabajo y subalternos.
. Escuchar a quien reclama con atención y dejarlo que termine de hablar, sin interrumpirlo, antes de contestar.
. Pensar la respuesta antes de darla y deberá hacerlo en forma calmada, amable y respetuosa, indicando los fundamentos o razones de dicha respuesta.
. Evitar responder con excusas que involucren fallas de sus compañeros de trabajo, ya que ello por lo general no soluciona el problema y solo crea problemas en el equipo de trabajo del cual forma parte.
. Evitar el entrar en polémicas, invitando amablemente al reclamante a tener paciencia, indicándole que él tiene la mejor disposición a buscar una solución al problema.
Los trabajos del personal, están dirigidos al servicio de la comunidad como un todo y no a cada uno de los copropietarios en forma individual. De acuerdo con este principio el personal debe tener en cuenta lo siguiente:
- Que recibe ordenes sólo a través de la jerarquía establecida en el edificio
-Que sus labores son las específicadas en su descripción de funciones y las que la jerarquía establecida en el edificio, le ordene expresamente.
-Que no podrá abandonar sus labores habituales, para efectuar servicios personales a los copropietarios, arrendatarios o sus dependientes.
3. USO DEL TELEFONO
En aquellos edificios que se cuenta con teléfono en la Portería o Conserjería, su uso y atención debe regirse por las siguientes normas:
a) Uso del teléfono:
. Atención de emergencias . Recibir y hacer llamados de servicio o de trabajo. . llamados particulares sólo en casos de urgencia o debidamente calificados . El uso del teléfono de la comunidad para llamados de carácter social, está
estrictamente prohibido.
Esta misma norma rige para los copropietarios o arrendatarios y sus familiares o personal de servicio dependiente (Asesoras del hogar), que no cuenten con su propio teléfono.
Las excepciones solo podrán ser autorizadas por el Comité de Administración y/o la Administración.
b) Recepción de llamadas:
. Contestar identificando el edificio y saludando
. Si es requerido, se identificará con su cargo
. Por razones de seguridad, no es conveniente dar el nombre.
. Al terminar la llamada, debe despedirse formalmente. Por ningún motivo deben usarse termino como “adiós”, “chao” o “chaíto”.
. Cuando la persona que llama, solicite la ubicación de una persona que no se encuentre en la portería o conserjería, es necesario advertirle sobre el tiempo que tomará este trámite y sugerirle que vuelva a llamar dentro de unos minutos más.
. Si la persona solicitada no se encuentra, quien recibe el llamado debe anotar el mensaje y asegurarse que dicha persona lo reciba.
. Por razones de seguridad, el personal debe abstenerse de entregar información relativa al edificio, en especial la siguiente: -Cantidad de personal, sus nombres y sus horarios
-Características del edificio -Nombres de los miembros de Comité de Administración, del Administrador,
o de copropietarios, arrendatarios, sus familiares y dependientes
- Si quien llama, pregunta por un copropietario o arrendatario, que no cuenta con teléfono y no se encuentra en el edificio, quien recibe el llamado, nunca debe informar que dicha persona no se encuentra, contestando que él no puede recibir el llamado en esos momentos, tomando nota del mensaje.
4. VISITAS AL EDIFICIO
. Sólo podrán ingresar al edificio, aquellas personas a quienes el copropietario o arrendatario le abra la puerta a través del sistema de citófonos o portero automático.
. Si el Mayordomo, estima que quien ingresó no concuerda con el nivel de relaciones de los copropietarios o arrendatarios, o bien presenta características sospechosas, debe consultar a qué departamento se dirige y a quien busca, aún cuando le haya sido dado el paso desde un departamento. Si la respuesta no es satisfactoria, debe verificarse la información a través del citófono, con el departamento que le abrió.
. En el caso, de que el sistema de citofonía se encontrase malo o fuera de servicio, es recomendable, solicitar a cada copropietario o arrendatario, una nómina por escrito de las personas autorizadas por ellas para ingresar al edificio.
. Está prohibido que el mayordomo o portero del edificio, permita el ingreso de vendedores, promotores, encuestadores o personas que actúan en colectas y campañas de proselitismo político o religiosos, cualquiera sea la credencial que ellos porten. La excepción a esta norma solo podrá ser determinada por escrito por el Comité de Administración o por el Administrador.
. El ingreso de Carabineros, miembros del Servicio de Investigaciones o Bomberos, sólo se permitirá en caso de emergencias o cuando concurran con Orden Judicial, Citatorio, Notificación o Verificación de Domicilio. En estos casos debe tenerse especial cuidado con la debida identificación. Si el mayordomo, tiene alguna duda razonable, no debe dudar en llamar telefónicamente a la Comisaría, Cuartel o Repartición a la cual el recurrente dice pertenecer, para verificar la información.
. El ingreso de ambulancias y su personal, deberá atenderse en forma expedita y rápida, pero sin dejar de consultar a que departamento se dirigen, procediendo en seguida a informar al residente de dicho departamento.
. El ingreso de maestros o personal de los contratistas, que efectúan las tareas de mantención de equipos o instalaciones, deberá controlarse rigurosamente, de acuerdo con el siguiente procedimiento: -Si es conocido, anotar en el Libro de Novedades, el nombre del maestro o personal, nombre de la empresa y hora de ingreso y de salida. -Si no es el habitual y no es conocido por el mayordomo o portero que lo recibe, debe exigirle una identificación (Normalmente credencial que le otorga la empresa) además de la respectiva Cédula de Identidad, procediendo luego en la forma indicada en el punto anterior. -Si la identificación no es clara, debe llamar de inmediato a la empresa de mantención respectiva, para verificar la información. En caso de no ser posible despejar estas dudas no debe permitírsele el ingreso al edificio.